«Ипотека + аренда = доход» – миф или реальность?

В последнее время появляется очень много рекомендаций зарабатывать очень простым способом – взять в ипотеку квартиру и сдавать её в аренду. Каждая такая статья пестрит цифрами значительного дохода от суммы ежемесячного платежа по ипотеке до ежемесячной прибыли в десятки тысяч рублей. Описания примеров и отзывов о таком способе заработка настолько интересные и увлекательные, что хочется прямо сразу бежать выбирать квартиру, а потом жить себе где-нибудь в Тайланде и наблюдать, как у тебя сама по себе появляется недвижимость, принося достаточные суммы средств для круглогодичного отдыха за границей. Так давайте же разберёмся, возможно ли это, а если возможно, то что нужно для этого сделать.

Сперва определимся со среднестатистическими параметрами человека (или семьи), которыми мы будем оперировать при расчетах.

Пусть это будет обычная семья из двух молодых супругов у которых пока ещё нет ребёнка, чтобы не лишать их совсем уж шансов использования в нашем примере достаточного ежемесячного дохода для реализации своих амбициозных планов. Семья будет жить и работать в Москве, так как со стоимостью аренды за пределами Московской области всё не так «радостно». Причём жить эта семья будет или в своей квартире или у родителей, чтобы сумма аренды за съёмную квартиру так же позволила рассмотреть идеальный случай (если же семья будет с ребёнком или арендованной квартирой, соответствующие ежемесячные расходы придется вычесть из ежемесячной суммы общего дохода).

Сложно предположить, насколько финансово образована наша семья и понимают ли супруги, что размер ежемесячного платежа по кредиту не должен превышать 30% совокупного ежемесячного дохода, чтобы при утрате одним из членов семьи работоспособности или просто увольнения оставался некоторый запас денежных средств, а не всё уходило в пользу кредита.

Из моего опыта, мало кто понимает этот факт, а если и понимает, то редко пользуется под влиянием желания получить как можно лучшую квартиру из доступных, поэтому пусть надеяться они будут на 45-50% дохода. Совокупный доход семьи возьмём в 150 000 рублей (они же у нас работают в Москве, имеют высшее образование и хорошие специалисты среднего звена ), а так же предположим наличие первоначального взноса по кредиту. Итак, вводная есть, теперь перейдём к цифрам.

Условия банка:

Доступная сумма ежемесячного платежа у нас 60 000 рублей, оптимальный срок кредита получается порядка 15 лет – при увеличении срока размер кредита увеличится на пару сотен тысяч, но переплата вырастет практически на 10 млн руб, а оно того не стоит.

Банк при таких параметрах может одобрить сумму в 4 339 000 рублей с первоначальным взносом от 10 до 30% стоимости квартиры за счет заемщиков. То есть, с учётом наличия у заёмщиков первоначального взноса в размере 20% от стоимости квартиры (1 100 000 рублей), общая сумма доступных денежных средств составляет примерно 5 300 000 рублей.

Вариант 1: Квартира в строящемся доме, ближайшее подмосковье

Берём квартиру в новом жилом комплексе в Люберцах. Это ближнее заМКАДье, но всё ещё считается Москвой, неподалёку есть станция электрички, ходят маршрутки до метро Выхино и Новокосино, а через пару лет прямо в соседнем квартале откроется конечная ветка новой станции метро, что даст хороший прирост к стоимости квартиры, хорошую транспортную доступность и, как следствие, возможность сдавать квартиру за большую сумму. Двухкомнатная квартира на средних этажах площадью в ~50м2 стоит как раз 5 300 000 рублей.

Расчет необходимой стоимости аренды.

Посмотрим перспективу на 15 лет.

Общая сумма денежных средств к возврату банку: 10 195 000 руб.

Ежемесячный платёж по кредиту: 56 600 руб.

Ремонт в квартире перед заселением квартиросъёмщиков: 500 000 руб.

Также стоит отметить, что в течение минимум года квартира будет ещё достраиваться и ремонтироваться, то есть примерно 680 000 рублей необходимо распределить на оставшиеся 14 лет.

Итого необходимая ежемесячная сумма для покрытия расходов по приобретению квартиры: 63 600 руб/мес.

А теперь посмотрим стоимость аренды двухкомнатных квартир в этом районе в соседних, уже построенных кварталах. Самое дорогое предложение, которое я смог найти не только в этом районе, но и в ближайших – это 40 000 рублей за двухкомнатную квартиру с добротным ремонтом, причём предложение за эту сумму было единственным, средняя цена от 25 до 35 тыс. рублей. С появлением в этом районе метро средняя стоимость поднимется до 35-40 тыс. рублей.

Безусловно, это хорошая поддержка в погашении кредита и приобретении квартиры, но будем честными с собой – нашей семье всё равно придётся платить за кредит ещё порядка 30 000 в месяц за счет собственных средств. Сделанный в квартире ремонт со временем придёт в негодность и его между разными квартиросъёмщиками придётся ещё пару раз переделывать.

Стоит ли ежемесячный доход в 35 000 рублей от этой квартиры того, чтобы через 15 лет получить в собственность новую недвижимость? Если наша семья живёт уже в собственной квартире – безусловно, да. Стоимость объекта недвижимости после завершения строительства поднимется, после постройки метро поднимется ещё раз. Арендные ставки тоже с течением времени будут расти, а личные расходы по ипотеке в 30 000 рублей в месяц не так уж и велики.

Но если наша семья живёт у родителей и это первый приобретаемый ими объект недвижимости, то, полагаю, не ошибусь, если скажу, что ещё 15 лет жить с родителями тогда, когда можно отказаться от дохода 35 000 в месяц за то, чтобы жить в собственной квартире – это совсем не дорого, примерно на уровне стоимости текущей аренды. Вот только стоимость аренды будет подниматься, а платежи по ипотеке останутся на прежнем уровне.

Вывод: расходы на приобретение объекта недвижимости покрываются не более, чем на 50%. Доход возможен только после погашения кредита, а так же за счёт удорожания объекта недвижимости. Имеет смысл при наличии другой недвижимости для жизни.

Вариант 2: вторичное жильё, ближайшее Подмосковье.

Давайте изменим направление на противоположное и рассмотрим район Ярославского шоссе (Мытищи, Королев, Пушкино).

Предложений большое множество: однокомнатные квартиры, двухкомнатные квартиры, с отделкой, без отделки и так далее. Но реальные предложения, которые были бы нам интересы и на которые нам хватает указанной суммы денег, можно разделить на 2 группы: однокомнатные квартиры с нормальным ремонтом поближе к станциям электрички и двухкомнатные без отделки в недавно сданных домах на окраинах населенных пунктов, конечно, в удалении от станций.

Для квартиросъёмщиков будет предпочтительнее первый вариант – транспортная доступность имеет очень большое значение.

Расчеты остаются практически такими же, как и в первом варианте с той разницей, что не требуется делать ремонт и в течение года «в холостую» платить за кредит. То есть необходимая нам ежемесячная сумма будет равна платежу по кредиту: 56 600 руб.

Картина на рынке аренды недвижимости получается почти такая же – максимальная сумма, которую мне удалось найти, 45 000 рублей в месяц. Средняя почти стабильно 30 000 рублей.

Вывод: данный вариант также не приносит дохода, кроме как после погашения кредита. Удорожание объектов недвижимости на вторичном рынке не столь значимая величина в последние пару лет, чтобы серьёзно брать её в расчёт, а рынок недвижимости всё менее стабилен, то есть присутствуют риски удешевления приобретённого объекта. В равной мере, в плотной застройке в центре города не стоит ожидать улучшения транспортной ситуации, вроде строительства станций метро или прокладки дорог.

В итоге, радужные описания нереального дохода от сдачи в аренду квартиры, находящейся в ипотеке, совсем далеки от текущей рыночной ситуации.

В большей степени представления ошибочны из-за того, что берут в расчёт статистику удорожания объектов недвижимости за последние 20 лет, что есть грубейшая ошибка – гиперинфляция и приватизация остались в прошлом, темпы роста стоимости недвижимости замедлились, рынок практически наполнен предложениями нового жилого фонда в противовес его ограниченности в 90-х годах. Будьте внимательны и не верьте всему, что видите в интернете.

*в статье не учитываются расходы семьи на коммунальные услуги, питание и прочее, как, впрочем, и банки не особо обращают внимания на эти расходы при рассмотрении кредитных заявок.

**расчеты по кредиту рассматривались в одном из крупнейших банков для клиента на общих условиях.

***выбор конкретных квартир и их стоимости обусловлен сравнительной оценкой разных предложений новостроек ближайшего подмосковья с удовлетворительной транспортной доступностью.

EasyFinance.ru покажет Вам ежедневную картину расходов и доходов в вашем бюджете, поможет спланировать финансовые цели. Предусмотренные сервисом графики наглядно представят сложную информацию в доступной форме и упростят процесс принятия важных финансовых решений. Бонус при регистрации.

Автор: Валерий Курин, банковский специалист и пользователь EasyFinance.ru.

Ещё статья по теме:

Как не прогадать при покупке загородной недвижимости?

Общайтесь с нами в соцсетях:

Facebook

Twitter

ВКонтакте

Одноклассники

Вернуться в раздел: Статьи


Комментарии к записи